新政引關(guān)注:菏澤成取消樓市限售第一城

發(fā)布時(shí)間：2018/12/20 9:14:36    瀏覽次數(shù)：9877    來(lái)源： 中房網(wǎng) cjjt-fdc

自2017年部分城市施行限售政策以來(lái)，山東省菏澤市成為全國(guó)第一個(gè)取消樓市限售政策的城市。

所謂限售政策，即所購(gòu)買(mǎi)的新建商品住房和二手住房需要取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)一定年限后，方可上市交易。目前，多數(shù)城市實(shí)行限售政策的年限為2-3年，個(gè)別城市為5年。而限售政策作為本輪樓市調(diào)控最重要的政策之一，其主要目的是為了抑制“短線(xiàn)投機(jī)炒作”。

如果究其源頭，樓市限售政策始于2017年3月份。2017年3月17日，北京提出企業(yè)購(gòu)買(mǎi)的住房需滿(mǎn)3年以上才能交易。同年3月25日，廈門(mén)提出新購(gòu)住房需要取得產(chǎn)權(quán)證后滿(mǎn)2年方可上市交易。此后，全國(guó)近百個(gè)城市紛紛效仿跟進(jìn)。

菏澤限售政策實(shí)施不足14個(gè)月

山東菏澤實(shí)行限售政策始于2017年10月27日發(fā)布的《菏澤市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（菏政辦發(fā)〔2017〕42號(hào)），該《通知》中明確了“對(duì)主城區(qū)和住房成交量高、房?jī)r(jià)穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實(shí)行新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購(gòu)買(mǎi)的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)至少滿(mǎn)2年后方可上市交易，非本地居民購(gòu)房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間不少于3年”的規(guī)定。

12月18日，菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶(hù)區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（菏建(2018)7號(hào)）中，提出取消新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施。如果從限售政策發(fā)布之日算起直至取消，該政策實(shí)施僅不足14個(gè)月。

此外，該《通知》中還提出要降低菏澤市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度。對(duì)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的企業(yè)不再監(jiān)管，其它企業(yè)在現(xiàn)有的市區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，降低一半執(zhí)行，最低可放寬到監(jiān)管額度的10%。這對(duì)于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)也是一個(gè)利好消息。

模仿城市或增加

隨著菏澤解除住房限售政策，未來(lái)其他限售城市會(huì)否跟進(jìn)則成為業(yè)內(nèi)的關(guān)注點(diǎn)。對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，菏澤此次出臺(tái)限售政策信號(hào)意義極強(qiáng)，此類(lèi)城市的政策會(huì)造成很強(qiáng)的示范效應(yīng)。在因城施策的政策框架下，預(yù)計(jì)后續(xù)類(lèi)似政策放松的城市還會(huì)繼續(xù)增多，尤其是會(huì)從限售政策進(jìn)行松綁。

事實(shí)上，菏澤代表了全國(guó)三四線(xiàn)城市尤其是地級(jí)市的市場(chǎng)。從上海易居研究院近日發(fā)布的11月份《全國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告》可以看出，全國(guó)三四線(xiàn)城市住宅庫(kù)存在連續(xù)38個(gè)月同比下跌之后，目前首次出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)現(xiàn)象。嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此分析認(rèn)為，三四線(xiàn)城市過(guò)去庫(kù)存消化速度較快，而現(xiàn)在因?yàn)榘ㄅ锔恼哒{(diào)整、市場(chǎng)需求透支等因素影響，庫(kù)存基本面在發(fā)生變化。此外，從去庫(kù)存周期也可以看出，近期三四線(xiàn)城市的去庫(kù)存周期開(kāi)始從底部反彈。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，菏澤取消限售，在當(dāng)前市場(chǎng)基本面下，預(yù)計(jì)模仿的城市會(huì)增加。此類(lèi)政策對(duì)于市場(chǎng)交易影響還是存在的，對(duì)于當(dāng)前下行的樓市會(huì)產(chǎn)生托底效應(yīng)，至少樓市看空的情緒會(huì)進(jìn)一步減少。

政策會(huì)否夭折引關(guān)注

菏澤松綁限售，似乎給當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一絲曙光。但這種做法能否得到管理層的認(rèn)可，還值得商榷。

就在12月19日，多家媒體再次傳出消息，由于取消限售政策引發(fā)廣泛爭(zhēng)議，菏澤市住建局目前正在開(kāi)會(huì)討論。“取消限售是根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定的政策，沒(méi)想到引起這么大的關(guān)注。省住建廳也關(guān)注到這一情況，要求我們說(shuō)明情況。”菏澤市住建局相關(guān)工作人員對(duì)來(lái)訪媒體表示，當(dāng)前局領(lǐng)導(dǎo)正在開(kāi)會(huì)研究，稍后或有統(tǒng)一回復(fù)。

菏澤取消限售政策會(huì)否夭折不得而知，但有先例的是，部分城市過(guò)去也曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)松綁政策后被監(jiān)管層叫停的現(xiàn)象。

最著名的是2011到2012年期間，當(dāng)時(shí)部分城市不斷試探松綁調(diào)控的可能性。先是佛山放松限購(gòu)的“朝令夕改”，后有蕪湖新政“四日維新”。在當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)的背景下，佛山、蕪湖、成都等城市相繼出臺(tái)的松綁政策接連被監(jiān)管層一一叫停。

但要說(shuō)明的是，目前的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境與當(dāng)年不可同日而語(yǔ)。

繼2018年年中政治局會(huì)議提出“六穩(wěn)”（穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期）以來(lái)，“穩(wěn)”成為經(jīng)濟(jì)工作的重心。在最近一次的中共中央政治局會(huì)議分析研究2019年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)強(qiáng)調(diào)，要保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，進(jìn)一步“六穩(wěn)”，提振市場(chǎng)信心。

同時(shí)，今年的10月31日和12月13日的兩次中央政治局會(huì)議，在研究和部署經(jīng)濟(jì)工作時(shí)只字未提房地產(chǎn)，這也給了業(yè)內(nèi)政策松動(dòng)的幻想。一位業(yè)內(nèi)權(quán)威專(zhuān)家在近期的一次閉門(mén)會(huì)上預(yù)測(cè)，未來(lái)房地產(chǎn)政策有可能會(huì)分城施策。

針對(duì)菏澤取消限售政策這一情況，山東省住建廳相關(guān)工作人員在回復(fù)媒體詢(xún)問(wèn)時(shí)表示，媒體對(duì)菏澤的政策進(jìn)行了過(guò)度的解讀，不利于地方政府根據(jù)自身情況采取措施。目前正在了解菏澤的情況，包括政策出臺(tái)的原因和當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況。

事實(shí)上，今年年初蘭州發(fā)文對(duì)部分區(qū)域取消限購(gòu)的消息就被市場(chǎng)認(rèn)為是樓市打響全國(guó)松綁的第一槍。但值得注意的是，蘭州當(dāng)時(shí)采取的是對(duì)部分區(qū)域取消限購(gòu)后，進(jìn)一步強(qiáng)化價(jià)格備案，且主城區(qū)大部分區(qū)域?qū)嵭邢奘邸Ｒ虼耍M管當(dāng)時(shí)引起了市場(chǎng)的極大關(guān)注，但沒(méi)有形成太多的效仿。

這一次的菏澤新政最終會(huì)怎樣，相信很快就會(huì)有答案。