土拍“寒潮”來襲 前7月近800宗地塊流拍

發布時間：2018/8/13 9:56:00    瀏覽次數：10433    來源： 中國經營報 cjjt-fdc

“流向房企口袋的水龍頭慢慢擰緊，房企拿地的錢自然就會省著點花，火爆的土拍溢價率也就下來了。”近日，在談及“土地市場降溫”話題時，新城控股高級副總裁歐陽捷表示。

7月以來，與長三角持續高溫天形成鮮明對比的，是土地市場寒意陣陣，全面降溫。據上海土地交易市場官網信息，原定于今年8月22日出讓的楊浦內環內純宅地，至今無競買申請人，且競買申請日期已經結束。而在相隔不遠的蘇杭兩城，土拍市場也遇到一股“寒潮”：蘇州為期兩天的土拍中，10宗住宅類地塊成交7宗流拍3宗；杭州7月份的6場土拍中，在郊區地價下跌，核心區失守之后，近期還出現了首次底價成交。

中原地產統計數據顯示，今年1-7月，一線城市土地流標13宗；二線城市合計流標經營性土地154宗；三四線城市經營性土地合計流標達到了629宗。從昔日的地王頻現，到如今的多地塊流拍，熱點城市宅地是否正從“香餑餑”變成“燙手山芋”，其原因又為何？

土拍“寒流”席卷長三角

根據易居房地產研究院發布的《2018年7月40城土地市場報告》：7月份受監測的40個典型城市土地成交建筑面積環比下跌，土地出讓均價連續4個月同比下跌。今年以來，土地成交溢價率保持低位，多項指標增幅有所收窄。

而具體到上海市場，7月拍賣的5宗住宅地塊、2宗租賃住房地塊均以底價成交，5宗地塊被叫停出讓，其中包括位于楊浦區內環以內的純宅地。

“嚴苛的出讓條件讓開發企業‘望而卻步’。”市場觀察人士分析稱。根據出讓文件，競得方須配建建筑面積的5%作為保障房并無償移交給楊浦區；按受讓年限自持不低于建筑面積的15%作為租賃住房；無償代建規劃打虎山路、文體中心、為老服務中心、養老院、公共綠地等公共服務設施。此外，還須按出讓年限整體持有盈利性教育、社會福利等基礎設施和社會教育事業項目用地。

除此之外，出讓文件對戶型進行了嚴格限制：中小套型比例不低于80%，項目住宅套數下限為800套。這意味著開發商將很難通過別墅、大平層與小戶型的高低搭配來平衡較高的樓面價。

同時記者注意到，近日，青浦區徐涇北大型社區經十路西側27-04地塊出讓，最終招商蛇口以底價獲得，樓板價33160元/平方米。上海中原地產市場分析師盧文曦表示，盡管大虹橋純宅地屬于比較優質地塊，但由于上海土地拍賣市場監管嚴格，加上樓市成交不暢，對房企資金回籠帶來壓力，所以這幅地塊只有1家房企投標，底價獲得也不足為奇。

招商蛇口上海公司相關負責人表示：“面對目前市場上較多的低溢價成交和流拍現象，招商蛇口上海公司也已作好充分準備，首先針對銷售型與持有型物業做戰略配置上的調整，其次是形成多業態多元化多產業的‘三多’發展態勢，積極涉足商業、寫字樓、長租公寓、養老養生、教育、醫療等業務領域，拓展全新的業務發力點。”

記者采訪中了解到，土地市場寒潮正席卷長三角，近日，蘇杭等地均出現了地塊流拍現象。其中，蘇州日前連續兩天土拍中，10宗住宅類地塊成交7宗3宗流拍，溢價率最高的是甪直地塊為18%，3宗底價成交，3宗溢價率在5%以下。此次土拍遇冷與2015年以及2016年蘇州“地王”頻出的現象形成鮮明對比。

據了解，此次流拍的蘇地2018-WG-10號地塊位于相城區元和街道文靈路東、安元路北，此前曾是各路房企必爭的熱門區域，周圍已有天房、中糧、九龍倉、葛洲壩等多家房企入駐。地塊對面便是該區域內誕生的上海建工“地王”。

早在2016年5月，經過近百輪競價，上海建工房產有限公司以約55.21億元總價競得2016-WG-26號地塊，樓面價19046元/平方米，溢價率116%，刷新區域地王紀錄。目前該地塊仍處于施工階段，未有入市動作，針對地塊建設進度以及入市計劃，記者聯系開發企業上海建工房產有限公司方面，截至發稿未獲回應。

  另據記者不完全統計，7月杭州市區共30余宗地塊進行出讓，絕大部分的地塊的成交樓面價都有不同程度的下跌，且無任何地塊達到地價封頂標準。而在8月6日的土拍中，蕭政儲出（2018）25號地塊還未開始出讓，便終止交易。官方的公告顯示，因此地塊涉及區域規劃需作評估，經研究決定，終止地塊國有建設用地使用權掛牌出讓活動。

  “一方面季度末流拍地塊增多主要與地塊供應節奏有關，另一方面也說明二季度開始房企拿地態度轉變顯著。”克而瑞研究中心分析師吳嘉茗指出。

流拍成地市轉冷“風向標”？

  克而瑞統計數據顯示，就年內流拍情況來看，6月份掛牌的地塊中有114幅流拍，流拍數量達到上半年最高峰，此外3月份掛牌的地塊也有84幅流拍，整體來看每個季度末地塊流拍數量更多，二季度各月掛牌地塊的流拍數量逐步上升，在6月份創下新高。

  “企業對樓市短期內放開限價不抱希望，因此在拿地上的想象空間不大，土拍中表現得相對理性。”一位中型房企的營銷負責人對記者表示，2016年和2017年拍下的部分地王項目還未入市，它們的煎熬同行都看在眼中，保本已成各家開發商爭取的平衡線。

  近日，招商蛇口上海公司相關負責人對記者表示：“針對目前錯綜復雜的市場局面，對于房企在土地判斷及選擇能力上提出了更高的要求，招商蛇口一方面戰略深耕已進入城市，另一方面積極開拓環上海都市圈市場，形成以上海為核心的‘1+N’的土地儲備策略。”

“不少大公司的選擇是趨同的，上海土地少，就在上海周邊拿，不是環城市群的，還真不太敢拿。”一位接近房企負責土地拓展人士的行業觀察者對記者表示，隨著融資環境持續收緊，企業資金盤面緊張，企業的重心都在項目銷售去化上，希望加快資金回籠以補充現金流。

  多位受訪人士對記者表示，房企拿地不再以超預期拿地，而是根據目前的價格倒退，看看能不能算得過賬來。“面粉貴過面包”，或加上一定的溢價拿地，已經不再成為目前房企的主流心態。

  而在近日的流拍土地中，按土地屬性來看，純宅地的流拍量最大。吳嘉茗表示，主要由于純住宅地塊一般分為兩種類型：一類地塊的地理條件相對優越但土拍要求嚴苛，另一類純宅地往往位于城市遠郊區域，未來市場前景難測，導致住宅地塊的流拍量高于其他類型。

  那么，滬蘇杭等重點城市的多幅地塊流拍，是否正成為地市轉冷的“風向標”？“市場環境已變。”同策研究院首席分析師張宏偉對記者分析稱，當前企業盡量選擇拿無“瑕疵”地塊，或者暫時不在公開市場拿地以規避風險。

  在吳嘉茗看來，市場整體升溫的情況下，出現了大量核心城市、核心地段土地流拍的情況。這或許可以看做土地市場開始“冷卻”的信號：跟市場熱度輪動相同，北京、上海、杭州、蘇州等作為市場先“熱起來”的一批城市，也是全國市場的風向標，土地市場的“冷卻”也將從這些地方開始。

  不過，歐陽捷認為，流拍土地增多并非是樓市下行的信號，也非房企資金短缺，恰恰相反，這是土地市場理性的信號。通過市場緊縮、洗牌，清洗掉一批體質羸弱的中小房企，反而為強壯的大房企騰挪出更大的發展空間。