融資環境持續嚴峻：中小房企2018開局艱難

發布時間：2018/1/8 8:45:17    瀏覽次數：9378    來源： 21世紀經濟報道 cjjt-fdc

中小房企在2018年或許將面臨嚴峻的融資難題。

對房企而言，銷售回款是重要的資金來源。但在當前銷售下滑、房價穩中有降的市場環境下，房企的資金壓力加大。另外，銀監會在國務院“嚴格管控各類資金違規進入房地產市場”的指示精神下，已經作出部署，嚴查個人消費貸款違規流入房地產市場。房企融資難度不斷上升，融資成本明顯提高，中小房企在資金實力、品牌和規模上均處于劣勢。

從整體看，房企境內融資持續低迷。中原地產研究中心統計顯示：境內房企融資總量在減少，而資金價格上行已經成為趨勢。2017年以來，發行的債券利率均在5%-6%以上，6月多宗融資的資金成本已經接近或超過7%。房企在2017年的融資成本相比2016年平均4%均有明顯上行。目前很多融資的年化收益率已經在5.5%以上。

1月3日，易居企業集團CEO丁祖昱表示，目前房企的債務壓力非常大。因此，不少房企選擇在境外融資。國內金融對房地產的影響也是非常大的。

據中原地產研究中心統計，2017年，房企境外融資合計388.6億美元，同比2016年的140.6億美元上漲了176%。

1月5日，中原地產首席分析師張大偉指出，房企海外融資的步伐在繼續加快，出現這一趨勢的主要原因是境內融資難度加大。雖然整體看，美元融資絕對值不高，但需求量明顯上漲。從各地樓市調控看，預計房企的資金還會受到繼續的壓力，這種情況下，發債等渠道還有可能繼續收緊。

張大偉表示，2018年將是房企最近4年來資金壓力最大的一年，疊加最近全國多個城市房地產市場調控等外部環境，對房地產市場的利空將加大。在內地融資渠道收窄的情況下，海外融資難度也在加大。

在2017年房地產調控周期內，全國已有110多個城市出臺了超過270多次調控政策，部分城市房地產調控已經逐漸影響到房企銷售。尤其體現在對中小房企的影響上。

2017年12月末，浙商證券分析師孫付稱，“我們近期組織了滬杭地產債系列調研，本次共走訪三家上市房企。目前房市調控仍緊，在資金成本伴隨利率抬升的過程中，地產長效機制尚未落地，房地產這類周期明顯的行業已翻越上一輪地產高點，逐步邁入下行區間。在大環境緊縮的格局下，強者恒強，大房企有資金規模和成本的優勢，可以收購競爭邊緣化的中小房企，并在地產前景存憂的展望下積累優質土地儲備和項目貨值，提前鎖定下一輪周期的銷售和盈利。”

孫付認為，政策壓制下未來地產債整體估值風險仍存，但項目布局區位較佳的上市房企違約風險很低。然而，明后年私募債到期較多的中小非上市房企，仍有可能出現信用風險事件。

不少中小房企已經開始出讓股權“斷臂求生”。據中原地產研究中心統計，2017年11月，宣布房地產股權變動涉及金額已超500億。從各大交易所掛牌看，房地產類標的物也明顯上漲，同期北京交易所價值也已超過200億。從掛牌信息看，這些企業主要為中小房企。如銀億股份擬逾2.4億轉讓兩地產公司股權，華僑城轉讓深圳11棟別墅，石榴置業擬出售上海公司100%股權，掛牌價2.3億等。